Kira Uyuşmazlıklarında Zorunlu Arabuluculuk

KİRA UYUŞMAZLIKLARINDA ZORUNLU ARABULUCULUK

6325 Sayılı Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanununda yapılan değişiklikle birlikte kiracı kiralayan arasında doğan tüm uyuşmazlıklar için dava açılmadan önce arabulucuya gitmek zorunlu hale geldi.Uygulama 1 Eylül 2023 tarihi itibariyle yürürlüğe girmiştir, bu tarihten önce açılan davaları kapsamamaktadır. Maddenin içeriğine bakıldığında 2004 sayılı kanuna göre kiralanan taşınmazların ilamsız icra yolu ile tahliyesine ilişkin hükümlerin istisna tutulduğu anlaşılmaktadır.Yani kira borcunu ödemeyen kiracıya yönelik icra takibi yapıldıktan sonra 30 gün içerisinde ödeme yapılmadığı takdirde İcra Hukuk Mahkemesinden kiracının tahliyesi istenebilecektir. 2004 sayılı yasa kapsamında bu şekilde açılan temerrüt nedeniyle tahliye davalarında zorunlu arabuluculuk söz konusu olmayacaktır.

6325 SAYILI YASANIN İLGİLİ MADDESİ ŞU ŞEKİLDEDİR:

Bazı uyuşmazlıklarda dava şartı olarak arabuluculuk

MADDE 18/B- (Ek:28/3/2023-7445/37 md.)

(1) Aşağıdaki uyuşmazlıklarda, dava açılmadan önce arabulucuya başvurulmuş olması

dava şartıdır:

a) Kiralanan taşınmazların 2004 sayılı Kanuna göre ilamsız icra yoluyla tahliyesine ilişkin hükümler hariç olmak üzere, kira ilişkisinden kaynaklanan uyuşmazlıklar.

b) Taşınır ve taşınmazların paylaştırılmasına ve ortaklığın giderilmesine ilişkin uyuşmazlıklar.

c) 23/6/1965 tarihli ve 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunundan kaynaklanan uyuşmazlıklar.

ç) Komşu hakkından kaynaklanan uyuşmazlıklar.

(2) Arabuluculuk süreci sonunda tarafların anlaşması halinde anlaşma belgesi, taşınmazla ilgili olarak kanunlarda yer alan sınırlamalar ile usul ve esaslar gözetilmek suretiyle düzenlenir.

(3) Bu madde kapsamında düzenlenen anlaşma belgesinin icra edilebilirliğine ilişkin şerhin alınması zorunlu olup bu şerh taşınmazla ilgili anlaşma belgeleri bakımından taşınmazın bulunduğu yer, diğer anlaşma belgeleri bakımından ise arabulucunun görev yaptığı yer sulh hukuk mahkemesinden alınır. Mahkeme taşınmazla ilgili anlaşma belgeleri bakımından yapacağı incelemede anlaşma içeriğini, arabuluculuğa ve cebri icraya elverişli olup olmadığı ve taşınmazla ilgili olarak kanunlarda yer alan sınırlamalar ile usul ve esaslara uyulup uyulmadığı yönünden denetler; bu kapsamda kurum veya kuruluşlardan bilgi veya belge talep edebilir ve gerektiğinde duruşma açabilir.

(4) Anlaşma belgesinin icra edilebilirliğine ilişkin şerhin verilmesiyle ilgili diğer hususlar hakkında 18 inci madde hükmü uygulanır.

İster konut (ev) ister işyeri kirası olsun taraflardan herhangi biri kira ilişkisinden kaynaklanan hukuki durum sonrasında dava açmadan önce arabulucuya giderek uyuşmazlığın çözülmesini talep edecek. Bu durumda arabulucu tarafından düzenlenecek tutanak ile anlaşmanın sağlanamaması halinde ancak dava yoluna gidilebilecek.

ARABULUCULUK NE KADAR SÜRECEK

Arabuluculuk sürecinin tamamlanması için 3 haftalık süre söz konusu olup, bu süre içerisinde görüşmelerin yapılması ve sonuca varılması gerekir. Zorunlu durumların ortaya çıkması durumunda ise sürenin 1 hafta uzatılması mümkündür.

TOPLANTI SAYISI VAR MI?

Taraflar uyuşmazlığın neticelenmesi için birden çok bir araya gelebilecek ve uyuşmazlığın ilk toplantıda çözümlenememesi halinde kanunda belirlenen üç haftalık süre içerisinde herhangi bir toplantı sayısına bağlı kalmadan görüşebilecekler.

BAŞVURUYU KİM YAPABİLİR?

Taraflardan herhangi biri arabuluculuk için başvuru yapabilecektir, uyuşmazlığın giderilmesini istiyen taraf tek başına karşı tarafın herhangi bir şekilde onayını almaksızın arabulucuya başvuru yapabilecektir.

TARAFLARIN ANLAŞMASI

Arabuluculuk faaliyeti sonunda varılan anlaşmanın kapsamı taraflarca belirlenir; anlaşma belgesi düzenlenmesi hâlinde bu belge taraflar ve arabulucu tarafından imzalanır. Taraflar arabuluculuk faaliyeti sonunda bir anlaşmaya varırlarsa, bu anlaşma belgesinin icra edilebilirliğine ilişkin şerh verilmesini talep edebilirler. Dava açılmadan önce arabuluculuğa başvurulmuşsa, anlaşmanın icra edilebilirliğine ilişkin şerh verilmesi, arabulucunun görev yaptığı yer sulh hukuk mahkemesinden talep edilebilir. Davanın görülmesi sırasında arabuluculuğa başvurulması durumunda ise anlaşmanın icra edilebilirliğine ilişkin şerh verilmesi, davanın görüldüğü mahkemeden talep edilebilir. Bu şerhi içeren anlaşma, ilam niteliğinde belge sayılacaktır. Arabuluculuk faaliyeti sonunda anlaşmaya varılması hâlinde, üzerinde anlaşılan hususlar hakkında taraflarca dava açılamayacaktır.

ARABULUCULUĞUN SONA ERMESİ

Uyuşmazlık kapsamında arabulucuya gelen bir konuda belirtilen hallerde arabuluculuk faaliyeti sona erecektir, bu durumlar;

1-Tarafların anlaşmaya varması.

2-Taraflara danışıldıktan sonra arabuluculuk için daha fazla çaba sarf edilmesinin gereksiz olduğunun arabulucu tarafından tespit edilmesi.

3-Taraflardan birinin karşı tarafa veya arabulucuya, arabuluculuk faaliyetinden çekildiğini bildirmesi.

4-Tarafların karşılıklı olarak anlaşarak arabuluculuk faaliyetini sona erdirmesi.

KOMŞULUK HUKUKU, ORTAKLIĞIN GİDERİLMESİ VE KAT MÜLKİYETİNDEN KAYNAKLANAN UYUŞMAZLIKLARDA DA ARABULUCULUK DAVA ŞARTI SAYILACAK

Sadece kira ilişkisinden kaynaklanan uyuşmazlıklar değil aynı zamanda 7. Yargı Paketi düzenlemesiyle birlikte taşınır ve taşınmazların paylaştırılmasına ve ortaklığın giderilmesine ilişkin uyuşmazlıklar, 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunundan kaynaklanan uyuşmazlıklar ve komşu hakkından kaynaklanan uyuşmazlıklar içinde zorunlu arabuluculuk getirilmiş olup, bu davalarda arabulucuya başvurmadan dava açılamayacaktır.

Korkmazkaya Hukuk&Danışmanlık

Uyarı: Bu sayfada yer alan bilgi ve görüşler genel bilgilendirme amaçlıdır. Korkmazkaya Hukuk&Danışmanlık Bürosunun görüşlerini yansıtmayabilir. Hukukun dinamik bir alan olması sebebiyle sitede yer alan bilgi ve görüşler güncelliğini yitirebilir. Sitede yer alan yazılar, o alandaki hâkim doktrini veya yaygın yargısal uygulamaları yansıtmayabilir, yazarın kendi hukuki kanaatlerini içerebilir. Bu sitede yer alan bilgi ve hukuki görüşler hukuki tavsiye değildir ve bu içeriklerin hukuki tavsiye niteliğinde olması amaçlanmamıştır. Özgün durumlar için profesyonel hukuki destek alınması tavsiye edilmektedir. Sitedeki bilgi ve görüşlerin somut olaylara uygulanmasının neticelerinden hukuk büromuz sorumlu değildir. Bilgilerinize sunarız